Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği var mıdır? Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir Taşınmaz Satış Sözleşmesinin geçerlilik koşuludur. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.
Hukukî işlemlerdeki şekil şartının resmî bir makamın katılmasıyla yerine getirilmesidir. Resmî şekilde, hukukî işlem (veya sözleşme), noter veya tapu memuru gibi resmî bir memurun (merciin) önünde yapılır.
Satış sözleşmesinde kararlaştırılan ve bir sözleşmenin yapılışı sırasında, bağlanmayı güvenceye almak üzere, taraflardan birinin ötekine verdiği, miktarı anlaşmaya bağlı para olarak tanımlanabilecek kaparo da borcu kuvvetlendirmeye yarayan ferî bir şarttır ve asıl sözleşme geçerli olmazsa ferî şart da geçerli olmayacağından aynı hükümler çerçevesinde iadeye tabidir.
30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla:
“tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır.
Bu kararla; gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.
Yukarıda açıklandığı üzere tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Ancak bu istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için;
Eğer yukarıda sayılan üç şart oluşmuşsa adi yazılı satış sözleşmesi ile tescil talebinde bulunulabilecektir.
(Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/592 K. 2020/430 T. 17.6.2020)
Davalarınızda uzman bir avukattan yardım almak hukuki açıdan sizi koruyacaktır. Detaylı bilgi için Ankara/Sincan’daki Avukatlık Ofisimizi ziyaret edebilir ya da telefon numaramızdan (0312 268 34 34) bize ulaşabilirsiniz. | Ankara Gayrimenkul Avukatı
Bu sitede yer alan yazılar sadece bilgilendirme amaçlıdır. Bu yazılardan kaynaklı herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır. Sitemizdeki makale ve yazıların kopyalanarak, kaynak gösterilmeden, izinsiz bir şekilde başka yerlerde yayınlanması halinde gerekli hukuki işlemler başlatılacaktır.
